La location meublée, également appelé LM, est tout simplement la location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire.

Si le bien immobilier fait office de résidence principale du locataire, les tenants et les aboutissants de la location sont organisés par la loi (durée du bail et ses modalités de résiliation, les règles de fixation du loyer, etc.).

Le contenu du contrat de location à utiliser pour ce type de location est aussi réglementé.

Le premier point différenciant les autres solutions d’investissement immobilier réside dans la catégorie fiscale de revenus que la location meublée génère. Ainsi, le loueur en meublée ne perçoit pas des « revenus fonciers » fiscalement parlant, mais des « bénéfices industriels et commerciaux ou BIC ».

Quelles différences ? quels avantages ?

En réalité, et dans votre vie d’investisseur de tous les jours, ce sont bien des loyers perçus en face d’un bien mis en location. La différence se fait à plusieurs niveaux comme nous le développons plus bas, mais en voici déjà deux principaux :

• la catégorie fiscale des revenus : les BIC ne sont pas fiscalisés de la même manière que les revenus fonciers et la location meublée offre la possibilité d’amortir fiscalement la valeur du bien immobilier, ce qui peut concourir à être peu ou pas imposé sur sa location. Plus de détails dans la rubrique « fiscalité » plus bas.
• en opposition à un bail de location « nue » de type 3/6/9, le bail de location meublée est un bail commercial. Dans la pratique et lorsque la location meublée se fait sur des résidences entières, le bail commercial est souvent de 11 ans. Nous veillons à ce que la majorité des « frais » soient à la charge de l’ « exploitant » (les gros travaux art. 605 et 606). Plus de détails dans la rubrique « le bail » plus bas.

Que dois contenir le bien pour être « meublé » ?

Là encore beaucoup de pragmatisme (un règle d’or dans l’investissement) ou d’évidence : la loi précise qu’il faut que le locataire puisse s'y installer sans avoir besoin d'y apporter de mobilier (…). Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s'y trouver, et il va de soi que le logement doit respecter un minimum de « confort et de sécurité ». 

Pour être plus précis, un décret fixe une liste de mobilier à fournir pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n'apportant que ses effets personnels et son linge « de maison » (draps, serviettes, torchons…). Si le logement est composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée d'un mobilier suffisant. 

• dormir : une literie avec couette ou couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres à coucher ;
• préparer et prendre des repas : plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges ; 
• vie courante : étagères de rangement, des luminaires, etc.

Les avantages du bail commercial :

• La gestion : entretien de la résidence, recherche des locataires, états des lieux, services aux locataires, etc.
• Des loyers réguliers et revalorisés : payés mensuellement ou trimestriellement, les loyers sont réguliers, et fixes, peu importe le taux d’occupation de votre bien. De plus, le bail commercial fixe une revalorisation qui doit être appliquée et vous garantit une augmentation régulière de votre rendement locatif.
• Les charges : le bail commercial permet de définir très précisément quelles sont les charges qui incombent au propriétaire, et celles qui incombent au locataire. Ce point est essentiel et connu à l’avance bien entendu.

La fiscalité du loueur en meublé :

Selon le montant des loyers (des « BIC » souvenez-vous !), les règles de déclaration et d'imposition sont différentes. Et dans certains cas, vous êtes même totalement exonérés (location d’une pièce dans sa résidence principale, etc.).

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP) :

Vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes (abattement forfaitaire de 50% des revenus, appelé Régime Micro-BIC), soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges au réel et d'amortissements du bien (le Régime Réel).

Si les loyers charges comprises que vous percevez ne dépassent pas 32.900 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-BIC. La déclaration est basique : le montant des revenus est à diviser par deux et à reporter dans la déclaration fiscale 2042 C. Bien entendu, le choix de l’option Régime Micro-BIC empêche de créer du « déficit BIC » et de faire tomber l’imposition à zéro.

Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà, le régime réel est plus attractif. Vous pouvez d'ailleurs opter pour ce régime, et ce avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (le 1er février 2016 pour les loyers de 2015). L'option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l'année.

Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2015, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d'amortissement. C'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

Attention cependant, chaque amortissement pratiqué vient en déduction du prix d’achat considéré à terme lors de la revente.

Le Loueur en Meublé professionnel (ou LMP) : 

le système de déduction porte sur vos revenus globaux, c'est-à-dire sur les autres revenus hors location meublée. Ce qui est encore plus avantageux, mais les conditions pour être considéré comme LMP sont plus strictes.

• Vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Société en tant que LMP (idem au LMNP)
• Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, etc).

C’est cette dernière condition cumulative qui rend bien plus délicat l’obtention du statut LMP désormais.

La location meublée offre de véritables atouts : un bail commercial fixant bons nombres de paramètres, et une fiscalité singulière.

N’hésitez pas à nous contacter pour affiner ces sujets.